DIR NEWS

Specialiștii în construcții estimează că durata de viață standard a unor blocuri de locuințe este de aproximativ 50 de ani. Asta nu înseamnă că o clădire devine inutilizabilă odată ce a depășit acest interval, însă încep să apară degradări ireversibile ale structurii. Deși reparațiile și consolidările pot prelungi durata de utilizare, acestea nu pot asigura funcționarea pe termen nelimitat, conform Playtech.

După cinci sau șase decenii, clădirile nu mai sunt considerate pe deplin sigure, iar costurile de întreținere cresc semnificativ. Multe blocuri ridicate în perioada comunistă se apropie acum de această limită critică și necesită verificări tehnice amănunțite.

Sute de blocuri din București, fără apă caldă pentru mai multe zile! Care sunt zonele afectate

În Bucureşti, numărul proprietăţilor catalogate drept pericol public în cazul unui seism este în permanentă creştere. Blocurile construite în era comunistă sau imediat după se apropie de finalul perioadei de garanţie, iar numărul construcţiilor noi care se încadrează în bugetul clienţilor actuali este infim. România continuă să aibă un deficit de un milion de locuinţe, dar experţii în domeniu spun că măcar o treime din acest total, dacă s-ar construi, tot ar fi bine. Între timp, cei mai mulţi dintre clienţii imobiliari sunt forţaţi de împrejurări să se mute în clădiri cu cel puţin la fel de multe probleme pe cât aveau şi cele din care au plecat.

Lista clădirilor catalogate drept pericol public în caz de cutremur s-a dublat, la ultimele verificări ale Primăriei. Numărul acestora a crescut de la 100 la aproape 200 unităţi. Multe alte locuinţe au intrat sau vor intra în viitorul apropiat pe aceste liste. Aproape 1,8 milioane locuinţe în blocuri au fost construite între 1945 şi 1980, potrivit datelor din ultimul recensământ al populaţiei.

Dat fiind faptul că durata de garanţie a unui bloc este de 50 ani, multe dintre aceste construcţii au deja nevoie urgentă de consolidare. Numai că această procedură este prea anevoioasă şi prea costisitoare pentru ca locatarii să o ia în calcul.

„Este o operaţiune de anvergură, care se întinde pe o perioadă lungă de timp. Ar putea fi nevoie de 60-75% din durata necesară pentru construirea imobilului. Estimarea de preţ este deci pe măsură, consider că preţul reprezintă peste 50% din preţul de construire“, spune Ciprian Ana, director al Societăţii de Construcţii Start Tehnologic Consult.

O expertiză tehnică poate determina gradul de deterioare. Uneori, consolidarea nu e necesară

Totuşi, mai devreme sau mai târziu, aceste operaţiuni se vor impune drept necesare. Din momentul în care iese din perioada de garanţie, orice construcţie este supusă unor riscuri. Iar ipoteza unui seism puternic este poate cea mai temută teorie.

„Nu este cazul ca locuitorii acestor clădiri să intre în panică totuşi. Faptul că o clădire a ieşit din perioada de garanţie nu înseamnă neapărat că ea nu va rezista unui seism major. Totuşi, cu cât a trecut mai mult timp de la expirarea perioadei de garanţie, fără lucrări de consolidare, cu atât riscul este mai mare. Este indicat măcar ca proprietarii să solicite o expertiză, pentru a afla care este starea structurii şi dacă este nevoie de o consolidare”, arată Ana Tatu, arhitect ArtProiect.

După consolidarea blocului, valoarea apartamentelor creşte considerabil

Problema consolidării este cu atât mai mare cu cât este nevoie de acceptul majorităţii locatarilor, pentru efectuarea ei. Acest demers este aproape întotdeauna dificil, iar întrunirea majorităţii se face în rare cazuri. Pentru cei mai sceptici, sunt de menţionat şi avantajele pe care consolidarea le poate aduce pe termen scurt.

„Toată lumea ar trebui să înţeleagă că, atunci când se consolidează o clădire, se investeşte nu numai în siguranţa familiilor care locuiesc în ea, cât şi în valoarea apartamentelor. Preţul unui bloc vechi şi dărăpănat poate ajunge astfel la nivelul pieţei”, continuă arh. Ana Tatu.

„Ar trebui o legislaţie mai fermă în domeniu, proprietarii se opun din principiu unor lucrări de anvergură la blocul lor. Și dacă se rezolvă problema proprietarilor, atunci rămâne problema constructorilor. Nu sunt mulţi cei care vor să lucreze cu statul. Primăriile, Ministerul, ar trebui să facă ceva pentru atragerea interesului constructorilor”, completează Ciprian Ana.

Blocurile construite după 1977 pot rezista la sesime de până la 8,5 grade pe scara Richter

Cutremurul din 1977 a impus noi standarde în construcţii. Rezistenţa seismică a fost una dintre priorităţile momentului. Astfel, cele mai rezistente blocuri sunt, în general, cele construite după marele cutremur.

„Înainte de cutremurul din 1977, pericolul seismic nu era prea mult luat în calcul. Normativele dictau să facem clădiri care să reziste la cutremure până în 7 grade pe scara Richter.

După 1977, normativele s-au schimbat, clădirile au fost construite pentru a rezista la seisme de magnitudinea 7,5-8 grade pe scara Richter. În cazuri speciale, precum zona centrală, chiar 8,5 grade pe scara Richter”, arată oficialii Proiect Bucureşti S.A., care au participat la proiectarea marilor cartiere din Capitală.

Este important de menţionat însă că marile cartiere din Capitală au început să fie construite mai devreme de 1977. Astfel, în anii ‘60 au început lucrările la cartierele Drumul Taberei, Titan şi Berceni. Între 1970 şi 1980 s-a lucrat la arterele importante ale Capitalei, precum ştefan cel Mare, Mihai Bravu, Calea Moşilor, Colentina, Pantelimon, Olteniţei şi Armata Poporului.

Comportamentul betonului în timp

Betonul armat este esențial pentru stabilitatea unei clădiri, iar comportamentul său în timp este bine documentat:

-1–10 ani: Rezistența poate crește ușor, până la 110–120%.

-20–30 ani: Încep să apară semnele degradării, mai ales în medii agresive (umiditate, săruri, îngheț-dezgheț).

-50–100 ani: Degradarea devine vizibilă, iar fără intervenții regulate, clădirea poate deveni nesigură.

Factorii care influențează durabilitatea

Rezistența unei clădiri poate fi afectată de mai multe procese fizico-chimice, cum ar fi:

-Carbonatarea betonului – dioxidul de carbon reduce pH-ul betonului, accelerând coroziunea armăturii.

-Atacul chimic – sulfații, clorurile sau acizii pot slăbi coeziunea betonului.

-Ciclurile de îngheț–dezgheț – duc la apariția fisurilor și la expansiuni interne.

-Reacția alcali–silice (ASR) – provoacă microfisuri și umflături în beton, în anumite condiții.

Toate aceste procese sunt lente, dar ireversibile. În lipsa unor intervenții regulate și a unei întrețineri profesioniste, clădirea poate deveni periculos de instabilă.

Riscurile achiziției unui apartament într-un bloc vechi

Deși poate părea o alegere avantajoasă, cumpărarea unui apartament într-un imobil vechi implică riscuri care nu trebuie ignorate. Este esențial ca, înainte de semnarea contractului:

Să fie verificat anul construcției și istoricul eventualelor lucrări de consolidare;

Să fie consultat un expert tehnic pentru o evaluare precisă a stării structurale;

Să fie analizate costurile viitoare de întreținere și posibilitatea ca relocarea să devină necesară în viitor.

Investiția într-o locuință veche poate fi atractivă, dar trebuie însoțită de o evaluare serioasă a stării tehnice pentru a evita surprizele neplăcute.

Cum se face, în acest an, atestarea administratorilor de bloc

Pentru a putea desfășura activitatea de administrator al unui imobil, cei interesați trebuie să obțină un atestat de la primărie, potrivit legislației în vigoare. Acest document se poate obține doar în baza unui certificat de calificare profesională și a două alte acte: cazierul judiciar și cel fiscal.

Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor stabilește că administratori de bloc pot fi doar persoanele care au o calificare profesională în această direcție.

Acest lucru poate fi dovedit printr-un certificat de calificare profesională. Așadar, acest document este cel prin care se dovedește calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupația de administrator de condominii, în conformitate cu legislația privind învățământul superior sau privind formarea profesională a adulților, după cum scrie în lege.

Reguli noi în toate blocurile din România. Asociațiile de proprietari trebuie să trimită notificări

În baza acestui document de pregătire profesională, dar și altor două, cei interesați să activeze ca administrator de imobil pot obține un atestat în acest sens.

Concret, atestatul este actul care dovedește calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care dețin certificate de calificare sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari din cadrul autorității administrației publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local.

Pentru a putea primi atestatul semnat de primar, cei ce vor să devină administratori de bloc trebuie să prezinte următoarele acte:

• certificatul de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii;
• cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură economico-financiară;
• cazierul fiscal.

Atestatul este valabil patru ani de la data emiterii și poate fi reînnoit în aceleași condiții în care a fost emis. De asemenea, atestatul unui administrator poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri judecătorești definitive, în cazul în care instanțele judecătorești competente au stabilit existența unui prejudiciu cauzat de administrator.

Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determină automat imposibilitatea exercitării activității de administrare a imobilelor.

Regulile de acum stabilesc că administrarea unui imobil poate fi făcută de către persoane fizice, persoane fizice autorizate sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.

În cazul persoanelor juridice specializate, atestatul trebuie obținut pentru toți angajații acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

Atestatul trebuie afișat de către administrator, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

Anterior apariției actualei legi a asociațiilor, administratorii de bloc aveau o singură obligație, și anume să fie atestați de către primar, nu să dețină și un certificat de calificare profesională.